Giá đất tăng liên tục trong vài tháng qua, với nhiều nguyên nhân đến từ khách quan và chủ quan. Vì, một sản phẩm tốt, đến từ một doanh nghiệp tốt. Và một dự án tốt ngoài câu chuyện thương hiệu còn có quy luật tích lũy ở trong ngành bất động sản”
Đỗ Văn Hiếu, CTHĐQT An Gia Lập Nghiệp cho rằng: “Giá đất đang tăng mạnh là một điều hết sức bình thường. Vì những doanh nghiệp dẫn đầu, những dự án “hot” được tạo ra không phải là câu chuyện của ngày một, ngày hai hay được thêu dệt, hình ảnh của “bong bóng” bất động sản.
Vì vậy, những hiện tượng của ngành BĐS không đơn giản ở bề ngoài mà nó còn tuân theo một quy luật giá trị. Michael Porter “bộ óc vĩ đại” của những người đứng đầu về quản trị và chiến lược đã đưa ra ý kiến: “Vì thế, chiến lược của một công ty không phải trở thành tốt nhất, mà trở thành độc nhất vô nhị, là khác biệt”.
Ngành bất động sản với lịch sử tiền tệ Việt Nam
Sự khác biệt, khi soi chiếu vào ngành BĐS sẽ thấy sự tương đồng: Sản phẩm sẽ tăng giá do sự tích tụ của nhiều năm trượt giá. Nói về nguyên lý này, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế – Marketing Đại học Kinh tế TP HCM khẳng định: “Giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng chỉ phản ánh sự tăng lên của lạm phát và chi phí xây dựng ngày càng cao hơn. Điều này cũng đúng với vàng và các hàng hóa khác. Tuy nhiên, khác với vàng, bất động sản có thể cho thuê, khai thác để kiếm về một khoản thu nhập. Với bất động sản liền thổ, sốt đất phản ảnh rõ nét sự tích tụ của trượt giá đồng tiền qua từng năm.”
Với ngành BĐS, khi đẩy nó vào đời sống như nhiều ngành, nghề khác thì sự khác biệt nhất là mô hình sử dụng và triển khai cực kỳ phong phú. Đồng thời, khi tỷ lệ đồng tiền trượt giá thì giá trị ngành BĐS vẫn không thay đổi. Bởi yếu tố sinh lợi và hành vi của người mua khá đa dạng. Ông Trần Khánh Quang, Công ty Việt Hòa cho biết: “Hành vi mua đất phụ thuộc vào nhiều nhu cầu khác nhau. Do đó, cần chia thành từng nhóm mục tiêu để khuyến cáo cụ thể.”
Mặt khác, về mặt cấu trúc xã hội– ý thức hệ của người tiêu dùng đã xem BĐS như một ngành nhu yếu phẩm: Ăn, mặc, và ở. Đồng thời, mật độ dân cư càng đông, nhu cầu ở ngày trở nên “bức thiết”. Từ nhu cầu dân sinh sẽ đẩy giá trị ngành bất động sản vào khu vực khan hiếm và tăng giá đột ngột. Nói về điều này, ông Đỗ Hiếu, TGĐ Truyền Thông Hoàng Gia đã phân tích: “Hành vi tiêu dùng của người mua sản phẩm trong ngành Bất Động sản, dù vẫn đang bị cuốn theo bởi vòng xoáy của thời kỳ công nghệ 4.0. Tuy nhiên, tâm lý người mua chủ yếu xây dựng trên một cơ chế rất cũ, chỉ có cách thức là mới.”
Góc nhìn toàn cảnh: Thị trường bất động sản bị chi phối bởi đời sống tiêu dùng
Một thực trạng khó lý giải hiện nay, “công cuộc sốt đất” đã diễn ra suốt 4 năm vừa qua: Bắt đầu 2015 và đỉnh điểm 2018. Và theo các chuyên gia nghiên cứu bất động sản, sự vận chu kỳ theo kinh nghiệm lịch sử ở quá khứ thì nó cứ kéo dài đúng 10 năm. Tuy nhiên, nhiều kiến giải cần phải được chứng minh bằng nhiều công trình, hội thảo khoa học đáng tin cậy.
Trong sự phân hóa của đời sống BĐS thị trường này trở nên “khốc liệt” bởi vì bị chi phối bởi ba đối tượng khách hàng: Thứ nhất, là giới đầu cơ; thứ hai là giới đầu tư; thứ ba, là người mua về sử dụng. Ông Trần Khánh Quang, Công ty Việt Hòa phân tích: “Với nhóm khách hàng thu gom đất diện đầu cơ, thị trường nóng sốt là cơ hội lớn để họ tạo sóng và lướt sóng. Đa phần giới đầu cơ có dòng vốn lớn và dài hạn, đủ sức mua – bán gây đột biến về giá trên thị trường…” Điểm khác biệt, giữa giới đầu cơ và giới đầu tư chính là sự hiểu biết về thị trường kinh doanh sinh lời này để tận dụng lợi điểm sốt đất mua bán kiếm lời. Tuy nhiên, đối tượng này lại chưa đủ lực để tạo sóng. Ngược lại, giới đâu cơ không cần quá nhiều phân tích chiều sâu nhưng khi xuống tay đầu tư thường dứt khoát và chủ động hơn.
Từ đó, dẫn đến quy tắc, 30/70 – nghĩa là chỉ sử dụng khoảng 30% lượng tiền đầu tư vào ngành BĐS để sinh lời. 70% còn lại phải để dành dòng tiền nhằm săn BĐS vào những thời điểm thích hợp. Tuy vậy, vào thời điểm hiện tại thì tỷ lệ 50/50 vẫn là một con số cần được cân nhắc hết sức kỹ càng. Vì những điều kiện khách quan từ sự chuyển hóa của sản phẩm và sự chủ động từ phía người kinh doanh. Vấn đề này đã được ông Trần Khánh Quang chia sẻ: “bất cứ thời điểm nào, dù khủng hoảng hay nóng sốt, thị trường bất động sản liền thổ đều có nhu cầu mua bán đan xen nhau… Trong khi đó, với giới đầu cơ và đầu tư, sốt đất là thời điểm vàng để mua bán liền tay vì chờ đợi sẽ khiến họ đánh mất cơ hội. Về chu kỳ tăng giảm của đất đai phụ thuộc và nhiều yếu tố. Trong đó, khu vực và vị trí của bất động sản tọa lạc đóng vai trò quyết định.
